Travaux de copropriété en Île-de-France
Depuis plus de 30 ans, Smrd-Bat 92 pilote vos travaux en copropriété en Île-de-France avec un seul contrat avec des métiers coordonnés : sol, peinture, maçonnerie, menuiserie, électricité, plomberie.
Entreprise tous corps d’état certifiée, nous intervenons en site occupé pour transformer votre parc immobilier, vos copropriétés, appartements, sans perturber vos occupants. Un projet ? Un interlocuteur unique, un chantier clé en main, une sérénité garantie.
Pourquoi confier vos travaux de rénovation en copropriété à Smrd-Bat 92 ?
Gérer des travaux de rénovation en copropriété, c’est souvent jongler entre plusieurs artisans, coordonner les plannings et rassurer les copropriétaires. Avec Smrd-Bat 92, vous simplifiez radicalement cette équation. Nous vous proposons un interlocuteur unique qui pilote l’intégralité de votre projet, du gros œuvre aux finitions. Cette coordination interne de nos six métiers (sol, peinture, maçonnerie, menuiserie, électricité, plomberie) élimine les points de friction entre corps d’état et accélère vos chantiers, tout en garantissant qualité et conformité.
Notre expertise des sites occupés fait toute la différence. Nous travaillons en collaboration avec le syndic et les copropriétaires pour organiser les interventions selon les contraintes de l’immeuble. Nous phaseons les travaux par zone, sécurisons les espaces adjacents et planifions les interventions bruyantes en dehors des heures d’activité. Résultat : les occupants continuent de vivre normalement pendant que nous rénovons halls d’entrée, cages d’escalier, parkings, appartements ou locaux techniques. Cette approche coordonnée facilite les décisions en assemblée générale et simplifie le suivi du chantier.
Pour les travaux d’isolation par l’extérieur, de ravalement ou d’étanchéité, nous faisons appel à notre entreprise partenaire Harmonie, afin de vous offrir une solution complète sans multiplier les interlocuteurs.
8,87 / 10
Délais
9,08 / 10
Qualité des travaux
8,49 / 10
Interlocuteur
95,61 %
Logements propres
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Nos experts vous accompagnent de A à Z pour transformer votre copropriété.
Nos métiers coordonnés pour vos travaux en copropriété
Peinture et sols
Nous rénovons et valorisons vos espaces avec des revêtements adaptés à chaque usage : sols LVT, moquette acoustique, résine antidérapante, carrelage, peintures durables et revêtements muraux résistants. Des solutions pensées pour les zones à fort passage, les espaces de prestige, les parties communes ou techniques, alliant sécurité, confort, facilité d’entretien et conformité PMR.
Maçonnerie
Nous intervenons sur les éléments porteurs et la distribution des espaces : réfection des murs porteurs, reprise des cloisons dans les halls d’entrée, création de passages élargis pour l’accessibilité PMR, cloisonnement ou décloisonnement d’espaces. Chaque intervention respecte les normes de sécurité et préserve la structure du bâtiment sur le long terme.
Menuiserie
Le changement de fenêtre améliore l’isolation thermique et acoustique de vos bâtiments. Nous remplaçons les fenêtres en respectant l’harmonie architecturale (matériaux, couleur des volets), installons des portes coupe-feu conformes ERP, posons des cloisons vitrées pour optimiser la luminosité des halls et des bureaux. Chaque menuiserie est choisie pour son esthétique et sa durabilité.
Électricité
La mise en conformité électrique est essentielle pour la sécurité de vos occupants. Nous remplaçons les tableaux électriques vétustes, installons un éclairage LED performant dans les parties communes, couloirs et zones de circulation, et sécurisons les installations selon les normes en vigueur. L’objectif : réduire votre consommation énergétique tout en garantissant une luminosité optimale et une protection contre les risques d’incendie.
Plomberie
Nous prenons en charge la rénovation des réseaux d’eau et des sanitaires : remplacement des colonnes montantes, mise aux normes des installations PMR, réfection des réseaux de chauffage collectif, remplacement de radiateur et de chaudière individuelle.
Travaux sur les parties communes et parties privatives en copropriété
Rénover un immeuble en copropriété implique de bien distinguer les interventions sur les parties communes de celles qui concernent les parties privatives. Cette distinction détermine les autorisations nécessaires, les modalités de financement et la coordination avec les copropriétaires.
Travaux sur les parties communes
Les parties communes regroupent l’ensemble des espaces et équipements affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires : halls d’entrée, cages d’escalier, couloirs, ascenseurs, toiture, façade, parkings, locaux techniques, canalisations collectives et réseaux électriques communs. Toute intervention sur ces espaces nécessite une décision en assemblée générale, selon les règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965.
Travaux affectant les parties privatives ou l’aspect extérieur
Les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire : appartements, locaux professionnels, caves individuelles. En principe, le propriétaire peut y réaliser des travaux sans autorisation de l’assemblée générale, à condition de ne pas porter atteinte à la structure de l’immeuble, à sa destination ou à l’aspect extérieur du bâtiment.
Toutefois, certains travaux privatifs exigent une autorisation préalable : changement de fenêtres modifiant l’aspect de la façade, abattement d’un mur porteur, modification des réseaux collectifs traversant le logement, création d’ouvertures visibles depuis l’extérieur. Dans ces cas, le copropriétaire doit soumettre sa demande à l’assemblée générale en fournissant un descriptif technique précis.
5 étapes pour planifier et réceptionner vos travaux en copropriété
Mener à bien un projet de rénovation ou de transformation en copropriété exige une procédure claire et structurée.
1. Audit et cadrage du projet
Smrd-Bat 92 évalue l’état des espaces, identifie les contraintes d’exploitation et recense les travaux à réaliser, en concertation avec le conseil syndical. Nous établissons un dossier technique complet (descriptif des interventions, planning prévisionnel, budget détaillé) adapté à vos exigences et à vos contraintes d’occupation.
2. Validation du devis et signature
Une fois la décision prise en assemblée générale, vous bénéficiez d’un devis consolidé couvrant l’ensemble des corps d’état. Plus besoin de comparer des offres morcelées : un seul document, un seul interlocuteur. Le contrat est signé avec Smrd-Bat 92, qui assume la coordination globale du chantier.
3. Préparation et planification du chantier
Avant démarrage, nous organisons avec vous le phasage des interventions par zone, en tenant compte des contraintes d’exploitation. Les horaires de travaux bruyants sont calés en dehors des heures d’activité, et les accès sont sécurisés pour protéger les occupants.
4. Exécution sous contrôle
Le chantier démarre selon le planning validé. Smrd-Bat 92 coordonne l’exécution des travaux et la réalisation des travaux en site occupé. Vous recevez des comptes rendus d’avancement et un suivi qualité continu pour anticiper tout écart et respecter les délais.
5. Réception et remise des documents
À l’achèvement, une visite de réception permet de constater la conformité des interventions et de lever d’éventuelles réserves. Un procès-verbal de réception est signé par toutes les parties, marquant le début des garanties légales. Smrd-Bat 92 remet l’ensemble des attestations et documents techniques, assurant une traçabilité complète.
Nos certifications
ISO 9001, Qualigaz, Handibat : des certifications au service de votre copropriété
Nos certifications vont au-delà de la simple obligation réglementaire. Elles prouvent notre engagement qualité et rassurent maîtres d’ouvrage et gestionnaires sur la fiabilité de nos prestations. ISO 9001 atteste de notre système de management qualité et de traçabilité des interventions. ISO 14001 garantit une démarche environnementale responsable sur chaque chantier. Qualigaz certifie notre maîtrise des installations gaz et leur conformité aux normes de sécurité. Handibat et Silverbat confirment notre expertise en accessibilité PMR et en confort d’usage pour tous les occupants.
Cadre légal et obligations des travaux en copropriété
Comme mentionné plus haut, les travaux en copropriété sont encadrés par la loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application. Chaque intervention sur les parties communes doit respecter des règles précises de vote et de procédure.
Vote et majorités en assemblée générale
Les travaux sur parties communes nécessitent un vote en assemblée générale selon des règles de majorité qui varient en fonction de leur nature et de leur impact sur la copropriété. La loi du 10 juillet 1965 prévoit trois niveaux de majorité, chacun adapté à l’importance de la décision. Le règlement de copropriété peut également préciser certaines modalités, notamment lorsque les travaux touchent des parties privatives d’intérêt collectif.
| Type de majorité | Définition | Exemples de travaux |
|---|---|---|
| Majorité simple (article 24) | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés | Travaux d’entretien courant, ravalement, remplacement d’équipements vétustes, mise en conformité électrique |
| Majorité absolue (article 25) | Majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) | Travaux d’amélioration (isolation, menuiseries), création d’équipements nouveaux, modification des parties communes |
| Double majorité (article 26) | Majorité de tous les copropriétaires détenant les deux tiers des voix | Travaux affectant la structure de l’immeuble, modification de la destination des parties communes, actes de disposition |
Plan pluriannuel de travaux et loi ALUR
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans à destination totale ou partielle d’habitation, conformément à la loi Climat et Résilience. Ce plan sur 10 ans recense les travaux de conservation, de sécurité et de rénovation énergétique à prévoir sur les parties communes et les équipements collectifs.
Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale les modalités d’élaboration du PPPT et sollicite l’accord des copropriétaires pour choisir le prestataire. Un architecte ou un professionnel qualifié réalise ensuite l’audit technique et propose le plan. Les copropriétaires votent en connaissance de cause sur la base de ce document, qui devient un PPT (Plan pluriannuel de travaux) une fois approuvé en tout ou partie.
Travaux d’urgence en copropriété
En cas d’urgence caractérisée (fuite importante, risque d’effondrement, danger pour la sécurité des occupants), le syndic peut faire réaliser des travaux urgents sans autorisation préalable de l’assemblée générale, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Cette prérogative exceptionnelle permet de préserver la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité des habitants lorsqu’il est impossible d’attendre la prochaine assemblée sans risque de préjudice.
Ces travaux doivent ensuite être ratifiés par la prochaine assemblée générale à la majorité simple (article 24). Le syndic informe le conseil syndical dès que possible et lance un appel de fonds immédiat auprès des copropriétaires pour couvrir les dépenses.
Paiement et financement des travaux en copropriété
Aides publiques à la rénovation énergétique
Plusieurs dispositifs publics peuvent alléger le coût de vos travaux de rénovation énergétique.
- MaPrimeRénov’ Copropriété finance jusqu’à 25 % du montant des travaux pour les projets permettant un gain énergétique d’au moins 35 %. La copropriété doit être constituée d’au moins 75 % de résidences principales (pour les immeubles de plus de 20 lots) et avoir été construite depuis au moins 15 ans.
- L’éco-PTZ collectif permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € par logement, sans intérêt, sur 20 ans maximum.
- Les Certificats d’économies d’énergie (CEE) versés par les fournisseurs d’énergie complètent le plan de financement selon les économies réalisées.
Ces aides sont cumulables et s’appliquent aussi bien aux parties communes qu’aux parties privatives déclarées d’intérêt collectif.
Appel de fonds et échelonnement
Le financement des travaux en copropriété repose sur les appels de fonds adressés par le syndic aux copropriétaires. Chaque copropriétaire contribue selon ses tantièmes de parties communes, définis dans le règlement de copropriété. Pour les travaux d’amélioration votés en assemblée générale, la loi prévoit la possibilité d’un paiement échelonné sur dix ans pour les copropriétaires qui n’ont pas voté en faveur de la résolution, à condition d’en faire la demande dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal.
Questions fréquentes sur les travaux en copropriété
Qu'est-ce qu'un fonds de travaux dans une copropriété ?
Instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014 et rendu obligatoire pour toutes les copropriétés depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, le fonds de travaux est une réserve financière collective destinée à anticiper les dépenses de rénovation et d’entretien des parties communes.
Chaque copropriétaire y contribue via une cotisation annuelle obligatoire, calculée selon sa quote-part définie dans le règlement de copropriété. La loi fixe un plancher minimal de 5 % du budget prévisionnel annuel, soit 4 000 € pour une copropriété dont le budget atteint 80 000 €.
Le syndic gère ces sommes sur un compte bancaire dédié, distinct des charges courantes. Elles sont définitivement acquises à la copropriété, même en cas de vente du lot.
Quels travaux peut-on réaliser sans autorisation en copropriété ?
Les travaux strictement privatifs, effectués dans votre appartement sans toucher aux parties communes ni modifier l’aspect extérieur de l’immeuble, peuvent être réalisés sans autorisation de l’assemblée générale. Il s’agit notamment de la peinture intérieure, du changement de revêtement de sols dans votre logement ou de la réfection d’une salle de bain, à condition que ces interventions restent dans le cadre de votre usage exclusif. Toutefois, le règlement de copropriété peut prévoir des règles spécifiques, notamment sur les horaires de travaux bruyants ou certaines modifications techniques. Consultez systématiquement ce document avant d’engager toute intervention, même privative.
Comment payer les travaux en copropriété ?
Le paiement des travaux en copropriété s’effectue généralement par appels de fonds échelonnés, versés au syndic selon l’avancement du chantier. Chaque copropriétaire contribue en fonction de sa quote-part définie dans le règlement de copropriété. Le fonds de travaux, obligatoire depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, peut financer une partie des dépenses de rénovation et d’entretien des parties communes.
Pour les projets d’envergure, l‘éco-PTZ collectif permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € par logement sans intérêt.
Quels sont les travaux pris en charge par la copropriété ?
La copropriété prend en charge l’ensemble des travaux portant sur les parties communes de l’immeuble : halls d’entrée, cages d’escalier, couloirs, toiture, façades, parkings, installations collectives de chauffage ou d’eau. Ces travaux se répartissent en trois catégories principales : les travaux d’entretien courant (nettoyage, petites réparations), les travaux d’amélioration (isolation, mise aux normes énergétiques, accessibilité PMR) et les travaux de mise en conformité imposés par la réglementation (sécurité incendie, accessibilité, normes ERP). Chaque intervention est décidée en assemblée générale selon la majorité correspondant à la nature des travaux. Les dépenses sont ensuite réparties entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes respectifs.
Combien de devis faut-il pour des travaux en copropriété ?
Le nombre de devis nécessaires dépend des règles spécifiques votées par votre assemblée générale. Si le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée fixe un seuil de mise en concurrence et précise les modalités, le syndic doit s’y conformer (généralement 2 ou 3 devis). En l’absence de règles spécifiques, la mise en concurrence est respectée dès lors que plusieurs devis ont été demandés, même si seuls deux sont présentés. Le conseil syndical joue un rôle essentiel dans la sélection des entreprises et l’analyse comparative des offres avant le vote en assemblée générale. Cette mise en concurrence garantit aux copropriétaires une décision éclairée et un rapport qualité-prix optimal pour leur projet de rénovation.
Quels travaux de copropriété sont déductibles des impôts ?
Pour les copropriétaires bailleurs, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration réalisés sur les parties communes ou privatives sont déductibles des revenus fonciers, à condition qu’ils ne constituent pas des travaux d’agrandissement ou de reconstruction. Les provisions pour charges versées au syndic sont également déductibles l’année de leur paiement, puis régularisées l’année suivante en fonction du décompte définitif. Les dépenses doivent être justifiées et effectivement payées pour être prises en compte dans votre déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044).
Quelle majorité est nécessaire pour voter des travaux en copropriété ?
La majorité requise en assemblée générale dépend du type de travaux envisagés. Les travaux d’entretien courant, comme les ravalements imposés par l’état des façades ou les remplacements d’équipements usagés, se votent à la majorité simple de l’article 24, soit la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Les travaux de mise en conformité ou d’amélioration nécessitent la majorité absolue de l’article 25, c’est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non. Enfin, les travaux d’amélioration majeurs, d’addition ou de transformation exigent la double majorité de l’article 26 : majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Si une décision obtient au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple peut être organisé.
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